請讓公共設施保留地解編成為實現都市正義及再發展契機根據內政部統計，至2011年底全國尚未取得的公共設施保留地共約2.5萬公頃，估計徵收所需經費達新台幣七兆三千萬元。數十年來，公設保留地一直是許多民眾心中的怨，更是都市計畫付予政府財政上的包袱。政府有意處理這難解的歷史共業，應予以期待，也希望全民能給予掌聲。
公共設施保留地長期剝奪人民財產權益，已成為政府的沈疴。而人口即將出現零成長的台灣（經建會推計2025年），當然亦有必要適當的檢討各都市計畫區的計畫人口，以及所有土地使用需求（包括公共設施用地），並重做合理的規劃。
營建署指出，解編後將參考周邊土地使用分區予以變更，地主須回饋一定比例給政府，預期可增加一定比例土地供給，解決近年來土地荒造成建商高價搶地、房價飆漲情況。
個人有個建議:
將該用地變更為商業區
建蔽率與容積率減半
要求法訂空地應整體規劃集中留設(如遠雄未來之丘)
強制開放!
以永續發展、緊密都市（Compact city）及TOD規劃，訂定都市土地使用管制要點以永續發展、緊密都市（Compact city）及TOD規劃，訂定都市土地使用管制要點如下：
十一、為加速永續都市發展及增進都市環境品質與效率，凡同一都市計畫區相同使用分區之可建築用地，配合車站（捷運及鐵路）規劃，符合下列條件者，得採容積調配規劃。
(一) 移入及移出基地面積皆超過1500 平方公尺，容積移入之建築基地應在靠近車站500公尺內，移出之建築基地應在遠離車站1000公尺外。（說明:訂定最小規模，利於操作及管理）
（二）其得移入之樓地板面積為所移出容積乘以移出土地與移入土地平均公告現值比（比值不得大於1.0）。（說明:鼓勵車站鄰近興建大樓，其餘地區興建別墅，以經濟誘因拉大其差異化，降低都市總容積）
(三)其建築計畫應經新北市都市設計審議委員會審查通過者；移出基地應專案列管並納入下次通盤檢討。（說明:訂定都市設計確保環境品質，移出基地不得再依原容積建築）
高速公路設置高效率機場模式轉運車站
高速公路設置高效率機場模式轉運車站
1.以楊梅收費站為例－轉變為楊梅轉運車站，以機場模式營運
長途客運進站前都知道有無客人，以及該停在哪個停車位(月台)，客人都知道在哪裡候車室候車，以及何時車輛會到達。
2.規劃循環式地區公車，連接楊梅老街及市中心，小轎車摩托車都可以去接人或送人，被接著在同一頂蓋之建築物下可互通，車輛不可以互通小客車機車有接人的地方。
3.轉運人員之外還可兼轉運以高單價小量為主的貨物；新型式的轉運站以 BOT 的模式或是以ROT(OT)委外經營。
4.為提高其效率，可規定每一車輛停靠二分鐘內免費，超過按時收費最多停靠時間不能超過五分鐘，實際可停靠時間依轉運站大小及汽車停靠率，動態決定。
5.全台西部22處收費站剛好弭補高鐵(10站)及台鐵(93站)無法服務的地區，收費員可以全數留用，轉為營運員；現有客運容量不足時可以加開幹線公車以服務各站乘客；車站周圍300至500公尺土地鼓勵開發。
如此台灣的高速公路成為世界聞名的「大眾運輸導向的高速公路」!
大眾運輸導向的高速公路再造
"大眾運輸導向的高速公路再造",
高速公路公路規劃可不可以多一點大眾運輸的考量?也多一點綠色運輸考量.
答案是可以的, 我強烈建議台灣政府
儘速做以下改變:
1.規劃更多休息站
休息站一定要設轉運站
地區公車小轎車摩托車都可以去接人或送人
接人者與被接著可互通, 車輛不可以互通
長途客運在休息站有專屬的停車位及候車室
小客車機車有pick and ride 的地方
優先將現有14處的休息站改修建
再新建20 處 新型式的轉運休息站(類似木柵休息區)
並以 BOT 的模式或是以ROT(OT)模式委外經營!
2.收費站改電子收費後, 改修建為轉運站
地區公車 小轎車 摩托車都可以去接人或送人
長途客運在休息站有專屬的停車位及候車室
小客車機車有pick and ride 的地方
優先將現有22處的收費站改修建
又可增加22處 新型式的轉運站
並以 BOT 的模式或是以ROT(OT)委外經營
3.轉運人員之外還可兼轉運以高單價小量為主的
貨物
4. 以木柵休息區為例,小小一點土地就可以設計轉運站
下車後 乘電梯下至地面道路轉乘至地區公車或計程車
坪林石碇等水源區更可以如此設計,減少小客車進入
5.為提高其效率,可規定每一車輛停靠五分鐘內免費,超過按時收費
最多停靠時間不能超過十分鐘, 實際可停靠時間依轉運站大小
及汽車停靠率動態決定
6.第一次新設示範站建議設在土城交流道北邊1.5km處, 正好與
捷運藍線土城站臨近, 50m 內步行可到達,若能興建一座轉運站,乘客可以在此轉乘捷運或客運,步就是最好的大眾運輸設施 如此台灣的高速公路成為世界聞名的"大眾運輸導向的高速公路"!
大阪車站重建後於5月4日以全新面目現身。 新大阪站北樓是NORTH GATE BUILDING，南則的ACTY則改稱為「SOUTH GATE BUILDING」。 NORTH GATE有多間百貨公司如三越伊勢丹，和專賣店Lucua，電影院，高級餐廳，健身中心，辦公樓等。SOUTH GATE有大丸梅田百貨、餐館、綜合診所、大阪格蘭比亞酒店，屋頂花園重生為新站建設。ACTY大阪於2011年3月改建完成。 這兩座建築物之間，設置了一個巨大的玻璃圓頂屋頂高度約 50米，覆蓋整個站，是一個偉大而令人大開眼界的車站。
JR大阪站是環保生態車站，有收集雨水，風力發電和太陽能系統。 大丸梅田則，Northgate大樓的玻璃屋頂面積是80米x100米。除了作為車站的一個新象徵，也是一個巨大的雨水收集系統。雨水被收集在建築物地下室的水箱，以用作沖洗廁所和澆灌種植。每天可節省700噸水。東則屋頂鋪了448塊太陽能電池板，能支付車站內大約四分之一需要的電力。
Osaka Station City（簡稱OSC）在2011年5月正式開業，大家的目光便迅即轉至這耗七年時間打造的巨型購物地帶身上。
這個堪稱西日本最大型的車站建築群，相當叫人期待，所以當OSC落成啟用時，即惹來當地媒體爭相報道，甚至專門出版雜誌作解構，
個人建議交通部及內政部應該以最快的速度派員觀摩。
包括南、北兩楝大樓的OSC，面積足足廣達五十三萬平方米，當中除可找到三越伊勢丹、大丸等百貨店，也有大型購物商場LUCUA，以及能容納逾二千人的戲院等等，要在這全新版圖中購物玩樂，動輒便得花上整天時間，不要開車就可以到達。
不僅可以進到其中血拼，也有不少設施值得大家留意，好像位於五樓、連貫南、北兩廈的時空之廣場，造型便相當悅目，來到北面大樓的十一樓風之廣場，又設有不同主題的庭園，在此大可居高臨下遠眺前方的梅田空中花園，更叫人意外是在十四樓還設有一個小小的天空農田，讓人置身在鬧市中心，也可享受綠色生活的悠然快意！
大阪梅田區的JR大阪站，那為期七年的大變身終告竣工，車站上蓋的全新Osaka Station City，既有大丸、伊勢丹及三越等日本名牌百貨店，更有主攻年輕人市場的潮流商場LUCUA，勢必成為在大阪掃貨的新地標！
南港 松山車站BOT將採綜合商辦模式
潤泰新（9945）董事長劉忠賢表示，將擴大商用不動產經營領域。目前除南港、松山車站BOT案明年底完工，手中還有捷運內湖、三重站等聯合開發案，劉忠賢說：「將採綜合商辦模式經營，樓上為辦公樓，樓下經營賣場，近期更會對外招聘人才。」據了解，潤泰新初期擬獨資，希望引進服飾、藥妝、餐飲等大店進駐。轉換跑道:潤泰集團目前旗下子公司以中國大潤發為最大，今年營收將突破1600億元，雖營業模式以量販店為主，但近幾年已積極朝向購物中心模式前進，也開始擴大商店街、餐飲等招商，表現可圈可點，在台灣方面，潤泰新也考慮跟進。潤泰新劉忠賢私下指出，對於2009年大台北房地產走勢，預期北市將續出現「價平量縮」格局，豪宅市場也會暫時進入停滯期；至於北縣則較不樂觀，可能面臨房價下修壓力。初期傾向獨資經營:因看淡房市，潤泰新決定積極布局商用不動產，在陸續取得南港、松山車站 BOT案後，日前又拿下捷運內湖、三重兩站的聯合開發案。潤泰新內部表示，由於均是以「合建」、「BOT」方式取得土地，將可避開購地成本過高、過度積壓資金等風險。不過，隨這些BOT案相繼進行，其中松山、南港車站進度最快，預期明年底可完成，後年起貢獻營收，因此潤泰新預計明年初起擴大增才，希望強化自有商場的經營能力。劉忠賢進一步說：「南港、松山車站預定明年底完工，但因僅取得地上權，因此會以招租的方式，找尋獨立店進駐。」據了解，這兩大BOT案將採綜合商辦模式經營，樓上為辦公樓，樓下將經營賣場。雖然首度擴足賣場經營，但潤泰新初期傾向獨資，讓股東成員較為單純，且計劃引進服飾、藥妝、餐飲等業種進駐。至於在捷運內湖站方面，潤泰新主管表示，因可獨立出售店面，潛在收益可期，同時由於一口氣取得4宗開發案，潤泰新也不排斥打造連鎖品牌，朝購物中心方向邁進，好營造出一系列的整體感。尤其南港、松山車站BOT案相鄰不遠，潤泰新希望共同設計打造，塑造出整體商圈概念。劉忠賢也說：「此一BOT案具有台鐵、捷運、公車等大型轉運站的功能，未來直航更有效率後，不排除更多中資或港資來台設立分公司，因此台北市的商用不動產前景仍看好。」京站招商率近9成:事實上，建商跨足購物中心已有多個案例，包括冠德（2520）位在中和的環球購物中心，因土地是自有的，獲利表現不惡。至於日勝生（2547）在台北火車站的「京站」商場，預計明年9月開幕，除小套房、旅館等，還有百貨、餐飲等櫃位進駐，目前招商率逼近9成，在滿租狀態下，預估年營收可達50億元，並期望3~4年後達損益兩平，可想見的是，未來百貨市場將進入超級白熱化的競爭階段。
為提高新北市都市計劃地區商業服務設施水準並導引都市規劃合理發展，請務必於土地使用分區管制要點增列：商業區土地三樓以下不得興建住宅且住宅容積不得大於3/4，俾有效導引商業服務設施及住宅單元之設計。
我國各都市計劃規劃的商業區一般給的容積率都較其他分區為高，其思考的背景是：商業區如全數做商業使用可提高服務設施又不引進人口，當然建蔽率與容積率給高一點，以吸引服務業進駐，很合理。
可是事實卻不是如此發展，事實是建商取得商業區土地之後，因為建蔽率與容積率最高且未限制作住宅，考慮到最大利潤，將全部建地規劃為住宅，若市場允許新建豪宅，全區將不設商業使用，可賣到最高價值，如此完全誤用了都市計劃商業區的配額。
所以請各級都委會審議個案時務必於土地使用分區管制要點增列：商業區土地三樓以下不得興建住宅且住宅容積不得大於3/4，俾有效導引商業服務設施及住宅單元之設計。
因為我國所得稅及土地稅制長期不健全，買賣炒作房地產賺得差價之資本利得幾乎完全不必繳交所得稅，以致助長房地產投機及人為炒作，造成近年來房地價格高漲，人民無力購買自用住宅，形成極大民怨。
我國所得稅法雖然規定就財產交易所得課徵所得稅，房屋交易所賺價差，應依所得稅法規定計算所得稅。但一般住宅土地交易，依平均地權條例及土地稅法規定依漲價數額倍數課徵一定比例之土地增值稅，依所得稅法第四條第一項第十六款規定個人及營利事業出售土地，免納所得稅，看似公平合理，實際卻因為相關制度運作機制，無法見到帳價歸功的成效。
土地增值稅因為採用「土地公告現值」之方式計算土地增值稅，以致「土地交易市價」與「土地公告現值」完全脫節。一年內之房地交易，即便賺取數倍之價差，若細心從事稅務規劃，房屋土地之交易價差則可合法完全避免繳交所得稅。
問題何在？因我國與房地產相關之地價稅、房屋稅、土增稅、房屋交易所得稅、契稅以及印花稅等，全部都按政府公告之公告地價、公告現值以及房屋評定現值課稅。而政府等相關公務機構就土地徵收、土地價購及相關補償亦係參考政府公告之公告地價、公告現值以及房屋評定現值。
公告地價、公告現值以及房屋評定現值之調整機制則完全由組成標準地價評議委員會少數人把持，因此要排除地方民意代表為地價評議委員會委員，民代及地方政治勢力自然不會介入長期把持，形成地方金權政治；不致使房地產價格及相關稅制扭曲變形，使地方政府得以徵收空地稅抑制房地產炒作。
各級政府執政團隊應該不要因選舉而投鼠忌器，對上開組成標準地價評議委員會做改革，要修法排除民意代表為等少數人把持地方金權政治勢力，要對於我國上開房地產價格及相關稅制之核心問題進行基礎性之改革，以去除地方金權政治勢力對於房地產價格及相關稅制之定價權力，讓房地產稅制儘可能回歸交易實價。
台灣的住宅市場與政策，再次走入錯誤的方向--推動社會住宅 以公辦出租取代出售 。
菁華區價格飆漲，政府為回應房價飆漲引發的社會問題，除了國宅重出江湖外，政府也宣布要在台北市菁華區，興建公益出租住宅。該政策是對還是錯 尚待檢視 但政府該作的遠多於此，現在，該是政府好好檢視推動住宅政策的時候了。
對財政部國產局日前宣布要把台北市內湖與大安區菁華區的三筆土地釋出，以設定地上權方式，採公益性招標，興建只租不賣的銀髮族住宅、學生宿舍及一般住宅，租金則暫訂為低於區域行情的價格。對財政部這項政策，特別是只租不售的作法，我們深表贊同與支持。但政府的整體住宅政策不能只有這樣。
回顧過去一甲子的台灣住宅市場，政府政策比美國資本主義還要資本主義。
政府完全放手，國內的住宅幾乎全部由建商興建出售，勉強稱得上「半套政策」者是國宅政策 經過二三十年的努力 如此平價國宅佔不到住宅市場的1% 。但這種由政府找地、興建、再出售給符合某一標準資格之民眾的國宅政策，沒有照顧到真正需要照顧的族群 卻是問題叢生。
除了因政府興建，品質控管差外，因為採出售賣斷方式，雖然對購得較低價國宅的民眾而言，是獲利多多，但政府卻陷入不斷找地、興建的循環中，手中籌碼日益減少。終是無以為繼，國宅走入歷史。
至於這廿多年來，或是為因應房價上漲，協助民眾購屋；或是為挽救房地產與經濟景氣，鼓勵民眾購屋以拉抬房地產，政府陸續推出首購房貸、優惠房貸、青年購屋貸款…等政策，則根本稱不上一個完整的住宅政策，充其量只是在毫無住宅政策下，推出修修補補的小作為罷了。
讓我們先看看其它國家的住宅政策吧。與台灣同樣是華人、同樣有「有土斯有財」觀念的新加坡，就未如台灣般，發生高房價引發的社會問題，主要原因就是星國政府的建屋局，提供近九成住宅給民眾；對低收入者，則有政府興建的住宅可租用。
另外一個華人地區香港，雖然大家認為香港房價不斷創新高，一般民眾恐難有立錐之處，但事實上港府有一套行之多年的公營住宅政策，近半民眾住在所謂的公屋內，較低收入者則是向政府承租公屋。
即使是英國，雖然在金融海嘯中，外界的印象是英國房價亦炒作翻天，但事實上英國政府的住宅政策，仍有由政府提供住宅租給較低收入者，而且承租政府公有住宅者達二成。
德國則有所謂的福利房，由政府興建高品質的住宅，並以低價租給需要的民眾，但如民眾收入超過某一水準，則要退租，否則就要以市場行情向政府承租。瑞典有政府直接投資興建的住宅，日本也有「住宅公團」興建房子提供給需要的民眾。
因此，縱觀各國情況，不論是多麼資本主義、多麼市場經濟的國家，政府都有一定程度的介入住宅市場。因為，房子絕對不是單純的一個「商品」，可以完全由民間提供，讓市場決定價格。
把房子視為百分之百的商品，任由民間資金炒作、造成房價飆漲，最後一定成為社會問題。畢竟，社會對政府有期許，希望讓那些努力工作但收入較低的民眾，至少有一個安身立命的居住地。
因此，各國政府皆訂有住宅政策，政府也都直接介入市場，或租或賣，視國情與條件而定。
因此，在面對這波房價飆漲，政府要讓國宅重出江湖，推出出租的公益住宅之際，我們期待政府，能提出更完整、更長遠的住宅政策。
政府應有步驟、有策略的逐步增加公住宅的供給。而鑑於過去國宅多出售給民眾，出售後政府即再無籌碼因應社會需求，因此，未來我主張政府應以提供廉價高品質的出租住宅而非出售為主 如何設計一套機制 鼓勵自由市場提供 才是正辦。
個人非常反對行政院規畫在機場捷運線興建的四千戶平價國宅，這與過去國宅政策有何不同? 杯水車薪 難以解決住宅問題，如改以委託住宅公團出租而非出售為主， 政府訂定一定標準，以低廉的租金讓中低收入者承租， 收入超過標準者則需強制搬遷，否則就要以市場行情承租，且在一定年限內要搬遷， 則似乎可考量。
政府現在因應高房價的重要對策，是努力的「打房」，這種「一律砍殺」的作法，其實是費力多又收效少，更容易「誤殺」，修正後的打房屋，可以考量如下:(1)住宅持有未達一定年限加重課稅，例如合理移轉年限為兩年，未達一年以及未達三個月，稅率逐漸加重
(2)一人持有多戶住宅若未有效轉作出租住宅則累進課稅，迫使屋主投入出租市場，讓現在住宅問題的年輕人、一般上班族等升斗小民有便宜出租住宅以免無立錐之地。
(3)鼓勵非政府組織(NGO)或非營利組織(NPO)成立物業管理公司推動出租住宅，或民間業者成立房屋租賃公司，提高房屋市場之效率也是一可行辦法
(4)另若政府手上尚有公住宅為籌碼，這些趕不上房價的民眾，至少能以低廉租金承租公住宅，原有的民怨與社會問題，應可平復。至於豪宅要飆到每坪二百萬還是五百萬，就讓自由市場自由運作吧，政府就甭太介意了。
部份資料引用自中國時報 2010-09-07
以紐約市長的施政例子，來看是政府如何善用智囊顧問，落實優質政策。
放眼未來，如果台北市，新台北市，或者新高雄市等大都市，要想能繼續進步，使居住的市民引以為榮，在地樂居，只有社區文化的創新，仍然不夠。實質環境的永續經營，生態概念的落實市政建設，缺一不可。而這個目標的達成，其實是需要許多專家共同協力的。
近年來紐約市彭博市長挾其為市民認可的政績，破例三連任。憑藉的是有眾多決策顧問圈圈，特別是學術、民間團體所給予實質環境規畫與設計的建言。智囊獻策，執行得當，有以致之。
例子之一，是他推出市政規畫局和公園局力主的公共空間公園化，普及化。他下令執行整合政策，確保每一個紐約客均可在十分鐘的步行距離內到達一個公園或公共空間，去運動，或作休閒活動。每一個人，十分鐘步行距離，約八百公尺。在大都會裡，寸土寸金，約八百公尺半徑內，就有一可用的公共空間，想想，這其實是很嚴峻的挑戰；但他確實去做，讓居民認知到健康、福祉，生活品質的提升。這不只是拚庶民拼經濟口號，也不是口水說說而已。
例子之二，彭博聽從哥倫比亞大學醫學院，紐約市大學學者智囊的研究和倡議，要在十年內種植百萬棵樹，並開始執行。他植樹並結合公共衛生的健保策略，將最多和最先植樹的目標，放在全市兒童氣喘病患最多的區域。彭博市長只是財務經理人出身，但他的決策圈圈讓他知道兒童（大人也是）氣喘病發地，常在空氣汙染處。這植樹或行道樹、公園綠地空間的建設，相對於其它交通建設，只是小支出。
市長要求與落實後，節省了大量公共衛生預算支出，也造就紐約市景觀、建築、市政、園藝，森林，和土壤等學門業界的就業機會。更重要的是，降低市民罹病損失的醫療支出，降低病患童父母看顧時薪資收入損失，更遑論造就整個城市降溫，生態集、排水、植物植被衍生的景觀外在經濟效益，這使得整體紐約市財政更為健全。
這些國外城市環保、健康，智囊獻策，執行得當，使得原本對立的市府、支出者、使用者，三方都成了贏家。芝加哥，西雅圖也有類似顧問圈圈決策：揚棄過去環保生態抗爭，由市府主動投入，支持例如暴雨水，逕流零排放，由公家土地、公園，和公共建設示範做起，也真能達到雙贏的更佳環境：更安全，更健康，沒有土石流，沒有洪患。這理想居住環境不就是我們最低要求嗎？
此時此刻，就台北市發展的前景來看，應該避免選舉口水之戰，搬出那些它山之石來攻錯：承諾提升我們公園及遊憩的整體生態功能，脫離過去三十年來抱持不放的工務單位為主管；脫離過去環境政策是公園建設與路燈管理為同一級層的思維方式。公園和生態自然集、排水應有新定位。景觀植栽、行道樹、環保應有新的健康思維。運動、休憩和肥胖、新陳代謝、心血管疾病預防也應有整合的市政建設思維。
我希望看到，聽到，有擔當，願虛心接受的決策顧問圈圈，為我們社會帶來更新、更美好的城市生活。這也是我在這選舉季節中，真心的盼願！
（作者為文化大學景觀系副教授/美國紐約州註冊景觀建築師）
以設置示範「水上觀光社區」，代替築堤重建政策。
台灣屏東縣林邊與嘉義東石等區域地勢較低，經年累月遇潮積水、遇雨淹水、平時整個城鎮雨水下水道系統就淤積阻塞，八八大水災後，就有人提出昂貴耗時的遷村異地重建看法。個人贊成李德河教授建議之另類重建方式｜｜就地升高改善為「準水上社區」，從補助經費低與執行時間快及住民接受度高等角度，均比目前重建所提的「異地遷村」更具可行性，可為執政者執行重建之另項選擇。
我國西部沿海各鄉鎮由於養殖事業的發達，抽用地下水層裡滯留帶水量極多；同時重要河川的上游築壩攔水，造成下游沿岸漂砂補注海岸減少與海岸退縮，使得地盤下陷與國土流失相當嚴重。
約三十年前蘇丹為鼓勵國民能夠改變生活方式，不需捕魚殘害生態維護居住美景，獎勵曾有一半國民所生活的水村，遷離原有世居，改往內陸定居，而國王蘇丹也以身示範登陸建蓋美侖美奐的蘇丹皇宮。另外大多數國民遷建陸地定居後的別墅，幾多把一樓改設立柱挑高成為每戶家中二部以上轎車的停車場，讓整個世襲水村生活方式得以延續並又可確保市容觀瞻清潔及維持交通安全順暢。
其原來濱海而居的水村方式與義大利最負盛名的威尼斯水城及泰國曼谷的水市，都為世界上水上聚落頗為著名的典範 把東石建設成為國際知名的水上成鄉 比把東石用堤防為起來更為容易
泰國也有很多低窪地區 開發者為新開發新的社區 在區內設置許多水圳並將現有水圳濬深 再將疏濬水道之泥土 填高基地 除了必要的車道外 戶戶有碼頭 另外每戶配有小艇 公所設置水上交通工具(如電動船 小舟 .....等)作為居民買菜上街的交通工具 也可提供觀光客觀光之用。
臺灣西部沿海鄉鎮要避免日後類似八八水災的淹沒，與日益嚴峻的地球暖化溶冰造成水面高升及既有國土的沉陷海岸流失等問題，建議政府將治水經費的1/100用以拓寬並疏濬水道 設置碼頭 提供特色交通船 輔導特色商店 疏濬所得之土石來回填這些低地，應付沿海地區重建基地之回填 防水防沉使用。這些挖取的砂石料用在低地回填作為重建使用 相對於興建堤防或大量運進廢土提高基地 成本低多了。水道可以養殖魚 每季收成 亦可提供觀光客觀賞與垂釣 海水可以以潮汐引入與排放棄 亦可設置魚滬捉魚 另設置風車 用以調節水位
由政府輔導在不大幅改變這些低窪地區人民既有生活居住形態，保持其大部分產業所在及社會倫理家族關係的故鄉，而改把原有聚落的居住基地全面性的以樁柱提高既有的樓層數。把部份第一樓當做低強度使用的空間如停車場與雜物間 部分當作地下室，其上二樓就成為商業功能與社交活動空間，往上三、四樓才是家庭生活重心空間 機電設施全部提高至頂樓以避免淹水。
而政府對於住戶面臨的道路，可提高其高層或分二層構築使之可水平銜接，並在道路下設置共同管道與公共服務管線來和住戶搭接；唯道路不宜過於方便 以單行道為宜 同時各公共機關與服務機構應做為示範表率。公所提供免費交通船 各戶提供小型 代步小舟作為居民買菜上街的交通工具 也可提供觀光客觀光之用。如此就不擔憂氣候變遷暴雨的淹水侵襲與地球暖化海水上升及地盤沉陷等問題，另外因為是就地整建加強加高方式，地籍重劃與異地重建的後遺症就可消除，並且也保有居民原有的產業財產與社會鄰里文化風俗 又可發展光產業。
這樣做法省時省錢，避免抗爭，又可重新改善既有低窪地的市容景觀與提升觀光產業效能之重建方式，不僅可解決目前因災變要遷村的反彈與國家財政赤字難以負擔的窘境，對於未來的暖化溶冰問題也有積極預防。個人認為政府可將東石鄉設置為示範「水上觀光社區」，實可為目前政府焦頭爛額思考重建政策另類的好模式。
新的城市哲學悄悄在歐洲一些小城裡誕生，這套哲學叫做「慢」。繼多年在義大利發起的慢食文化（slow food）後，慢城運動（citta slow）也逐漸興起。
慢城運動是慢食主義的發揚光大，發源地仍然在義大利，目前當地已有四十二個城市宣稱是慢城，而全歐洲境內，包括波蘭、奧地利、西班牙、葡萄牙、挪威、德國、法國、英國、瑞士已有數十幾個城市加入，甚至在遠東的日本及韓國也有慢城，德國境內則有六個慢城。歐洲的慢城多半是中古世紀的小城，人口只有幾萬人之譜。
沒連鎖店 沒霓虹燈
要成為慢城並不容易，首先城內不能停車，沒有交通，只有行人徒步區，再者，城內不能賣速食，包括麥當勞、星巴克等連鎖店和超市都應禁止，再者城內也沒有霓虹燈，且周四和周日店面都不營業。
這一切都是為了回歸歐洲中古世紀的生活速度，同時卻保留現代文明的特色。反汙染、反噪音、反量化之餘，支持都市綠化，支持風力發電，支持小型農作有機經營，及保留地方特色，譬如在義大利長期以來漫長的午睡傳統，又譬如支持以山城傳統蜜蜂色灰色料粉刷房屋，在慢城的學校午餐供應的都是當地有機食物。
有條件地反全球化
說穿了，這套慢慢來或慢慢吃的哲學其實是反全球化運動的延伸。但並非所有全球化或現代用品或策略都該被揚棄，著名慢城奧維亞托（Orvieto）市長齊米奇
便說，慢城不反對使用網路，也不反對以網路做為行銷通路，齊米奇說，慢城主義者將改造現在的觀光產業和農業甚至一般商店經營方式。
車不入城 人潮反多
齊米奇是慢食主義發起人之一，他一本慢的哲理，排斥速食和連鎖店，在奧維亞托，店鋪開始賣傳統地方特色的東西，如有機香腸、手工巧克力，甚至一些獨立少量製的起司，令商家驚訝的是，生意愈來愈好，觀光客購買量大增。
起初，齊米奇市長主張車子不淮開入城裡時，許多店鋪都很緊張，因為一般認定，交通流量意味著購買力，沒想到整個城市成為行人徒步區後，觀光客不降反增。
布拉（Bra）也是一個慢城，該城副市長布娜西碧兒對慢城主義充滿信心，她認為，「這是歐洲傳統文化的傳承」，畢竟慢城慢的有理，發源地在羅馬帝國中心的義大利也有原因，除了適合慢城的城市多半是中古世紀的小城，那些城市至今保有地方特色，也容易吸引觀光客。而慢字在英文中充滿負面意義，義大利文卻積極得多。慢城和一般定義下的甜蜜生活（la
dolce vita）的境界就十分接近。
這也是為什麼齊米奇市長不但在撰寫一本叫慢的手冊，他還準備在他的慢城學校準備一套教材，教材內容是：品味。齊米奇強調，現在的學童連雞胸肉從哪來的？桃子樹長成什麼樣子？都沒有概念，他認為，品味是可以教導和訓練的，而慢城主義其實是一種品味主義。沒有品味便沒有生活質感。慢城主義是提升生活品質的一種訴求。
「請慢用」有此精神
在慢城的哲學裡，只有慢工才能出細活，只有慢條斯理地吃，才能吃出品味，甚至活出品味。齊米奇等人為了慢城運動，每年在托斯坎尼山區召開慢城大會。他說，「我們的思維在亞洲很容易被接受。」可不是，不祗日本人，中文讀者常說的客套話「請慢用」(請慢走)，其實便具有慢食或慢活的精神。
齊米奇說，慢城運動的logo是蝸牛，「這點在日本沒人有意見，在韓國則有人反對。」在台灣恐怕也會有人反對，可能會被誤認為前幾年新興族群無殼蝸牛族，這兩者的訴求和屬性畢竟相去太遠了。
【聯合報╱歐洲特派員陳玉慧／二日電】 2007.10.03 02:31 am
何謂熱島（heat island）
1.都市內部的氣溫比四周郊區高，在氣溫的空間分佈上，市區高溫宛如一個熱島，矗立在四
周鄉間較涼的海洋中。
2.都市地區其等溫線排列，由都市中心向四周鄉村遞減，很像一個海島的地形圖。因此稱都
市中心較熱的地方為「熱島」
（二）都市熱島效應（heat island effect）
都市中心地區氣溫較高的現象。
1.影響都市熱島的因數：
氣候因數：濕度、大氣微粒、霧與能見度、輻射、風、降水
人工環境如建築物吸收較多太陽輻射，建築之間，建築物與地面之間多次的反射與吸
收，釋放大量人為熱，空氣污染吸收地面輻射。
2.都市熱島的影響：
高緯度地區---減少暖氣消耗
低偉度地區---夏天更炎熱
1.都市熱島效應產生的原因及因素:
都市內密集的建築、各種人工環境吸收較多的太陽輻射、深色屋頂、牆壁、地面，參差不齊的建築之間、建物與地面之間多次的反射與吸收，此外都市每天釋放大量人為熱，如使用空調、汽機車排放熱量，嚴重的空氣污染，
這些污染物質善於吸收地面輻射，這些都是形成都市熱島的原因。
2.不同地區對熱島效應的不同因應措施
北歐高緯度地區，都市熱島效應對都市較為有利，但若台灣地區都市熱島會
造成夏天更為炎熱 !
我支持台灣應該發展緊密城市（compact city）
緊密城市（compact city）指密集且社會多樣性的城市，經濟與社會活動互相重疊，且社區發展集中在鄰里，其主張充實各中小城市都市的基礎建設，而不是著重在表面的交通工程，使小鎮吸引共多人居住且於該地區生產及消費，才不致造成都會區集中.
緊密城市（compact city）特色：
1. 混合的土地使用型態：將相容的土地使用型態與活動適當地混合配置，無須將土地使用明顯劃分區隔，形成自給自足的社區/都市
2. 降低旅次的需求
3. 大眾運輸系統導向（Transit-Oriented Development , TOD）
4. 區內道路系統：多為人行步道、自行車專用道
5. 綠化系統：維繫生態的的綠地系統應為連續的網狀系統，而都市與社區應為其中的島嶼
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文‧謝佳宇 提到日本東京的三鷹市，最為人津津樂道的，是它成為導入TMO鄉鎮管理組織最成功的示範城市。而當地的活絡商圈計畫，更讓三鷹車站周邊的老舊商店街舞出全新活力。三鷹市甚至還吸引了遠在台灣的遠雄建設前往取經，要讓三峽的北大特區也成為微笑新市鎮。
「就讓我們一起做個迷路的孩子吧！」這句響亮的口號，對於許多台灣民眾來說應該不陌生，因為這可是享譽國際的日本重量級動畫大師宮崎駿，位於東京都三鷹市的動畫夢想王國──「三鷹之森吉卜力美術館」的「入館須知」。在這個充滿想像力與創意的動畫天堂，每年總會吸引超過數十萬名來自全球各地的觀光客，來此感受與發掘大師宮崎駿充滿意外與驚奇的想像世界。
這個全球動畫迷必定前來「朝聖」的吉卜力美術館，除了在宮崎駿粉絲心中有其不可動搖的重要地位外，從另一個層面觀察，吉卜力美術館竟也成為振興三鷹市地方發展的關鍵聖杯。該美術館能在2001年10月於三鷹市都立井的頭恩賜公園正式開幕，可是經過德間書店、吉卜力工作室、三鷹市公所、三鷹株式會社與其他各方勢力的多方角力戰下，才催生出這個足以稱作三鷹市的新文化地標。
吉卜力讓三鷹與世界連結 三鷹市株式會社總務部經理岡本弘就曾說道，當初三鷹市為了要爭取「文化設備建設」進駐，就充分運用了「行政智慧」，讓三鷹市公所可以在不花一毛錢的情況下，得到一座極富觀光效益與文化象徵的美術館。
三鷹市公所對於這個文化新地標的宣傳更是不遺餘力，甚至還讓動畫大師宮崎駿願意親自動筆，設計出一個專屬於三鷹市的吉祥物，之後再由市民公開票選命名，因而誕生了名為「POKI」的可愛吉祥物，期望由POKI帶動三鷹市的城市行銷，並成為和世界對話的重要橋樑。
目前，POKI的著作權是屬於吉卜力工作室，但使用權卻全權賦予三鷹市公所，各式POKI的相關周邊產品，也只有在三鷹市特定的專賣店才有販售。伴隨著「森吉卜力美術館」在日本各地的聲名遠播，POKI所象徵的三鷹市形象與知名度也跟著水漲船高。
TMO再現三鷹往日風華 當然，爭取吉卜力美術館的進駐，只是三鷹市公所振興地方經濟的著力點之一；其他像是導入在日本各地風行多年之TMO（Town Management Organization ，鄉鎮管理組織）新概念、引用TMO法源「中心市街地活性化法」，讓老舊商店街能夠煥然一新，以及規劃象徵著市民創業活力的「SOHO」（Small Office Home Office）型態聚落等構想，都使得先前面臨少子化、高齡化、產業衰退與稅收銳減等嚴重問題的三鷹市，再現昔日風華。
雲林科技大學創意生活設計系系主任黃世輝就表示，目前在日本導入TMO計畫的鄉鎮共有425個，而其中又以三鷹市的經驗最聲名遠播，成為導入TMO的最佳成功典範，不只是日本境內諸多鄉鎮紛紛向三鷹市汲取成功經驗，甚至連遠在台灣的遠雄集團，在進行三峽的台北大學城的造鎮計畫時，也特地前往三鷹市進行「海外取經」，期望能將台北大學城打造為充滿活力的微笑新市鎮。
舒活族樂在SOHO CITY創業 如果談到三鷹市在振興地方經濟的成功經驗，就不能忽略日本大環境在近年來所產生的根本性結構變遷。
過去，日本許多製造業皆以東京、大阪與名古屋等大城市，作為產業聚集地；然而，隨著90年代的泡沫經濟效應，本土製造業開始將經營重心移往勞力密集且成本低廉的東南亞國家，這些大都市就得面臨產業空洞化的潛在危機，再加上日本高齡化、少子化的社會結構早已悄然成形，日本政府未來的財政稅收狀況，將面臨入不敷出的窘境。
為了解決政府的財政負擔，許多地方自治體（鄉鎮市）開始找尋出路，期望藉由地方的先天優勢與資源，為自己量身打造全新的地方產業政策，一方面不但可為中央政府「開源」（增加稅收），另一方面也能振興地方經濟發展。 身為東京都裡人口密集的住宅型城市，三鷹市原先就是許多從事IT、數位與動畫相關事業的SOHO族聚集地，再加上三鷹市境內擁有全國速度最快的光纖網路，以及相較東京市中心便宜實惠的通訊費用與辦公室租金，挾著如此的地利之便與資源優勢，三鷹市公所開始規劃「SOHO CITY三鷹構想」，要將三鷹地區發展成為SOHO族的舒活天堂。
SOHO一詞，顧名思義就是居家或是小型工作室的商業型態，而三鷹市的SOHO CITY構想，就是期望能實現「住職合一」，讓過去得長途奔波至外地工作的上班族，能夠重新回籠至居家地三鷹市生活。這番構想不但激勵了年輕人的創業夢想，職場鄰近居住地的新興工作型態，也嘉惠不少需要照顧孩子的職業婦女。
岡本弘也特別提及到日本未來即將面臨的「團塊世代」問題。在日本，團塊世代指的是二次世界大戰後的戰後嬰兒潮，而這批超過3百萬人的團塊世代，即將在2007年至2009年間進入屆齡退休的高峰期。儘管JP Morgan估計2007年至2009年這3年間，團塊世代的退休金總計將達到57兆日圓規模，但已習慣於工作生活的團塊世代，仍有許多人希望在退休之後，能夠擁有養活自己的謀生能力。 有鑑於此，三鷹市特別針對團塊世代，規劃了一系列的創業座談會，並邀請其中的成功創業者現身說法，讓這群已為日本社會奉獻一輩子的熟年人口，也能在退休後自行創業，重新樂在生活、樂在工作。
政府經費＋民間活力 振興地方經濟 不過，值得注意的是，要想成功吸引三鷹市居民重新回歸居家地工作、生活，具備完善的生活機能與否，也成為SOHO CITY構想能否實現的關鍵因素。因此，再造三鷹車站周邊魅力商圈、特色商店街的管理與整合、打造地方文化新地標與特色場域空間，以及活絡整體地區發展等，可是樣樣都不可缺。
為了重新活絡三鷹市的在地發展，市公所在1999年導入TMO概念，成立民間組織「三鷹城鎮營造股份有限公司」後，就開始了上述一連串的地域振興計畫。 在推動「SOHO CITY三鷹構想」上，三鷹城鎮營造公司就提供了SOHO族的創業「軟體」支援，像是經營諮商、財務周轉、讓創業者知悉公部門的政策資訊，以解決SOHO族在營運上常遭遇的瓶頸；在硬體方面則提供約16坪大小的辦公室出租，並給予約8萬日幣的低廉租金，像是三鷹產業廣場大樓內部，就規劃了許多獨立空間，供SOHO族租賃使用。
而其他如商店街的重新規劃、招徠諸多特色商店，以及三鷹產業廣場大樓招商成功，甚至是爭取到宮崎駿的吉卜力美術館進駐，都足以證明三鷹城鎮營造公司這些年來已交出許多亮麗的成績單。
岡本弘特別指出，儘管三鷹城鎮營造公司是由三鷹市公所出資8成才得以成立，但它卻在民間力量的經營下，展現出無窮的活力。日本政府如此高明的G to B模式，並由公部門委託民間機構從事公共事務的協調與作為，讓居民能夠實際參與社區發展的作法，相較於政府公部門直接主導社區再造行動，絕對能達到事半功倍的效果。
店家帶頭做 展現三鷹新風貌 以位居三鷹產業廣場的「3HAIR╱MAKE」美容沙龍社長的佐佐木泰明來說，由於身為三鷹市商工會理事長的特殊身份，讓他對於目前正持續推動的「活化中心商店街」目標，有著特別的期許。佐佐木會要求美容院員工，每天一早都得在商店街「掃街」。而周邊鄰居、商家在看到佐佐木旗下員工的用心後，也紛紛群起效法，加入打掃商店街的行列。
「要再造商店街的榮景，就得放棄賺錢的念頭，唯有捨棄自己部分利益，誠心為公眾做事，活化商店街的目標才得以徹底實現！」佐佐木先生分享了這些年來從事造街（打造全新商店街）運動的心得。
在TMO概念的導入，以及「SOHO CITY三鷹」的構想下，三鷹市居民的生活與工作場域，都位在他們熟悉的土地上，也使得市民對於政府推動的「地域振興計畫」有著更深刻的體驗，並期望藉由自己的親身行動，為活絡地方發展盡一份心力！就在三鷹市公所充分運用TMO概念，並善用民間的活力下，三鷹市近幾年來已開始擁有嶄新的地區風貌。
遠雄北大特區的微笑社區夢想 三鷹市成功導入TMO概念，並重新提振商業活動的成功典範，讓亞洲與歐美各地有意振興地方經濟、造鎮的團體，為之振奮。
所謂他山之石可以攻錯，台灣遠雄建設在規劃台北三峽「北大特區」的造鎮計畫時，就帶進了日本行之有年的TMO計畫，期望能藉由三鷹市的成功經驗，打造全台獨有的「民眾自主型鄉鎮」。遠雄房屋行銷部副總經理江同辰信心滿滿地說： 「由遠雄集團發起，並導入TMO的『台北縣北大特區城鄉管理協會』計畫，就是要讓台北大學城的居民，得以自主性規劃專屬於自己的微笑夢想社區。」
目前擔任協會籌備會主委的楊修銓也表示，台北縣北大特區城鄉管理協會成立的目的，就是期望藉由TMO這樣的組織，讓政府、居民以及該地區的商店經營人士，能夠為北大特區未來的發展與經濟商機齊心努力。
在導入TMO計畫之餘，遠雄建設還融合了日本多摩市的造鎮經驗，以及東京武藏野地區「吉祥寺商店街」的商圈管理模式，提出所謂「住宅＋1」的構想──在追求一流硬體建設的同時，也要提供住戶軟硬體兼備的優質水平。像是打造長達1.2公里藝術大道、爭取知名的地方藝術家來此設立小型博物館、打造遠雄藝術大街、7萬株以上的綠樹植栽、規劃特色商店街、營造住商混和造鎮新概念，讓台北大學城擁有最佳的生活品質，以及完善的生活機能。
遠雄房屋行銷企劃室副總監吳敬昌還透露，遠雄建設要向三鷹市看齊，期望能如三鷹市公所爭取到「吉卜力美術館」進駐一般，也能創造出自己的文化特色。目前遠雄正積極和國內知名畫家幾米聯繫，希望藉由幾米繪本的原創特色，讓台北大學城也能擁有自己特殊的藝文色彩。
TMO並非萬靈丹 日本興起檢討聲浪 遠雄建設能夠領先台灣房地產界，引進日本TMO概念，絕對值得各界讚許；不過要注意的是，日本政府卻從去年6月開始，重新檢討導入ＴＭＯ的法源依據「中心市街地活性化法」內容是否合宜，這也等於日本政府間接承認「中心市街地活性化法」並沒有發揮預期功效，也因此，TMO是否為活絡區域發展的萬靈仙丹，仍有待商榷。
日本學者就舉出幾個TMO未能發揮效能的重要因素，像是TMO在整合意見和建立共識上總是浪費過多時間，在實際的事業執行上同樣緩不濟急，因此難以讓地方各界勢力順利達成共識；此外，TMO實際運作者皆為商工協會等組織，而這些組織並非官方行政機關，最終無法獲得地權者、商店街關係者等民間力量毫無保留的協助。以上種種因素，都讓日本許多TMO計畫無法順利達成任務。
因此，遠雄建設在台北大學特區所發起的「三峽北大特區TMO」計畫，可得特別注意上述TMO的失敗原因，並學習三鷹市、多摩市的成功經驗，才能真正創造出專屬台灣特色、第一座導入TMO的快樂微笑社區。 |
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上星期在美國加州史丹佛（Stanford）大學開會，緊鄰大學的就是著名的帕洛阿爾托（Palo Alto）小鎮，這是矽谷地區最有名的高級住宅區之一。 帕洛阿爾托距離舊金山市區不到三十英里，是一個迷人的小城，這裡不但菁英聚集、人文氛圍濃厚，而且還保有二次世界大戰前美國郊區小鎮的風格。在市中心有條大約一公里長的商業街，街道兩排是兩層樓的矮樓，樓底下布滿了獨立經營、具有個性的美容院、服裝店、家具店、餐廳與咖啡館。 商業區的周邊有許多最近翻修的公寓，住在這裡的上班族，在步行範圍內生活機能相當完整，而且還可以走路到火車站，搭上通勤火車到舊金山或聖荷西市中心上班。 不過，只要一離開這個小城中心區步行所及範圍，就是典型的美國郊區景象。絕大部分的住宅都是戰後興建的，獨立住宅前面連結著寬敞的馬路，人行道兩排種滿了高聳的杉木，家家戶戶都擁有綠草如茵的花園，和配備游泳池的後院。這些住宅越是晚近翻修或興建的體積越是龐大，幾乎每家都需要三輛汽車。 這樣的生活方式，就是美國中產階級所嚮往的「美國之夢」。這是美國在二次大戰後，由汽車產業、地方政客、房地產開發商與石油公司這些大利益集團聯手打造的郊區文明。這樣的郊區文明在居住條件上不斷攀升，在一九四六年，當美國大多數的家庭都還住在城市，或住在像是帕洛阿爾托這樣沿著鐵道交通開發的小鎮時，美國住宅的平均面積是三十一坪，家庭平均人口數是五人。半個世紀之後，美國居住形態全面郊區化，住宅平均面積增加一倍，來到六十二坪；而家庭平均成員數只有二點六人。 |
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台北市政府發展局提送「北市都市計畫容積移轉審查許可條件」修正草案給都委會審議，一旦通過即正式實施。 市長郝龍斌前天召集發展局、工務局長研商合理調整特定地區容積、放寬容積移轉限制兩案，前案昨天送市政會議通過，後案為尊重都委會審查權責，並未提報市政會議，但政策方向已定調。 為解決政府無力徵收許多私有公共設施用地或保留地，內政部訂定「都市計畫容積移轉實施辦法」，授權各縣市自訂審查法規，同意公設土地尚未徵收的業主可申請容積移轉，由政府完成用地徵收，各縣市紛紛自訂容積移轉「送出基地」、「接收基地」限制條件。 市府在部分公設保留地「業主」多次抗議下，去年9月都委會終通過可笑的審查許可條件，明訂還沒徵收的古蹟及歷史建築私有地，以及尚未開闢之公園綠地或廣場、寬15公尺以上道路等公設保留地等三類公設保留地，可作為申請移轉的「送出基地」。 至於「接受基地」則須符合在捷運場站出口半徑300公尺內、半徑400公尺範圍內有0.5公頃已闢設公園綠地、須經「北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會」審議通過等條件。 據了解，在現行限制下，北市至本月初僅一件古蹟私有地申請容積移轉獲准，未開闢的公園綠地、道路保留地都無人申請移轉容積。 這次市府終於有點想通了 打算修正許可條件的政策方向，將「送出基地」增列「寬15公尺以上、已開闢之道路用地」及「有防災救災需要，但尚未開闢之道路保留地」兩項，前者面積共達41公頃，後者則須由消防局另擬指定辦法。
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城市發展的故事 (2)