漂鳥週記

台灣的住宅市場與政策，再次走入錯誤的方向--推動社會住宅 以公辦出租取代出售 。

菁華區價格飆漲，政府為回應房價飆漲引發的社會問題，除了國宅重出江湖外，政府也宣布要在台北市菁華區，興建公益出租住宅。該政策是對還是錯  尚待檢視  但政府該作的遠多於此，現在，該是政府好好檢視推動住宅政策的時候了。

對財政部國產局日前宣布要把台北市內湖與大安區菁華區的三筆土地釋出，以設定地上權方式，採公益性招標，興建只租不賣的銀髮族住宅、學生宿舍及一般住宅，租金則暫訂為低於區域行情的價格。對財政部這項政策，特別是只租不售的作法，我們深表贊同與支持。但政府的整體住宅政策不能只有這樣。

回顧過去一甲子的台灣住宅市場，政府政策比美國資本主義還要資本主義。

政府完全放手，國內的住宅幾乎全部由建商興建出售，勉強稱得上「半套政策」者是國宅政策  經過二三十年的努力 如此平價國宅佔不到住宅市場的1% 。但這種由政府找地、興建、再出售給符合某一標準資格之民眾的國宅政策，沒有照顧到真正需要照顧的族群  卻是問題叢生。

除了因政府興建，品質控管差外，因為採出售賣斷方式，雖然對購得較低價國宅的民眾而言，是獲利多多，但政府卻陷入不斷找地、興建的循環中，手中籌碼日益減少。終是無以為繼，國宅走入歷史。

至於這廿多年來，或是為因應房價上漲，協助民眾購屋；或是為挽救房地產與經濟景氣，鼓勵民眾購屋以拉抬房地產，政府陸續推出首購房貸、優惠房貸、青年購屋貸款…等政策，則根本稱不上一個完整的住宅政策，充其量只是在毫無住宅政策下，推出修修補補的小作為罷了。

讓我們先看看其它國家的住宅政策吧。與台灣同樣是華人、同樣有「有土斯有財」觀念的新加坡，就未如台灣般，發生高房價引發的社會問題，主要原因就是星國政府的建屋局，提供近九成住宅給民眾；對低收入者，則有政府興建的住宅可租用。

另外一個華人地區香港，雖然大家認為香港房價不斷創新高，一般民眾恐難有立錐之處，但事實上港府有一套行之多年的公營住宅政策，近半民眾住在所謂的公屋內，較低收入者則是向政府承租公屋。

即使是英國，雖然在金融海嘯中，外界的印象是英國房價亦炒作翻天，但事實上英國政府的住宅政策，仍有由政府提供住宅租給較低收入者，而且承租政府公有住宅者達二成。

德國則有所謂的福利房，由政府興建高品質的住宅，並以低價租給需要的民眾，但如民眾收入超過某一水準，則要退租，否則就要以市場行情向政府承租。瑞典有政府直接投資興建的住宅，日本也有「住宅公團」興建房子提供給需要的民眾。

因此，縱觀各國情況，不論是多麼資本主義、多麼市場經濟的國家，政府都有一定程度的介入住宅市場。因為，房子絕對不是單純的一個「商品」，可以完全由民間提供，讓市場決定價格。

把房子視為百分之百的商品，任由民間資金炒作、造成房價飆漲，最後一定成為社會問題。畢竟，社會對政府有期許，希望讓那些努力工作但收入較低的民眾，至少有一個安身立命的居住地。

因此，各國政府皆訂有住宅政策，政府也都直接介入市場，或租或賣，視國情與條件而定。

因此，在面對這波房價飆漲，政府要讓國宅重出江湖，推出出租的公益住宅之際，我們期待政府，能提出更完整、更長遠的住宅政策。

政府應有步驟、有策略的逐步增加公住宅的供給。而鑑於過去國宅多出售給民眾，出售後政府即再無籌碼因應社會需求，因此，未來我主張政府應以提供廉價高品質的出租住宅而非出售為主  如何設計一套機制  鼓勵自由市場提供  才是正辦。

個人非常反對行政院規畫在機場捷運線興建的四千戶平價國宅，這與過去國宅政策有何不同?  杯水車薪  難以解決住宅問題，如改以委託住宅公團出租而非出售為主，  政府訂定一定標準，以低廉的租金讓中低收入者承租，  收入超過標準者則需強制搬遷，否則就要以市場行情承租，且在一定年限內要搬遷， 則似乎可考量。

政府現在因應高房價的重要對策，是努力的「打房」，這種「一律砍殺」的作法，其實是費力多又收效少，更容易「誤殺」，修正後的打房屋，可以考量如下:(1)住宅持有未達一定年限加重課稅，例如合理移轉年限為兩年，未達一年以及未達三個月，稅率逐漸加重 

 (2)一人持有多戶住宅若未有效轉作出租住宅則累進課稅，迫使屋主投入出租市場，讓現在住宅問題的年輕人、一般上班族等升斗小民有便宜出租住宅以免無立錐之地。

(3)鼓勵非政府組織(NGO)或非營利組織(NPO)成立物業管理公司推動出租住宅，或民間業者成立房屋租賃公司，提高房屋市場之效率也是一可行辦法

(4)另若政府手上尚有公住宅為籌碼，這些趕不上房價的民眾，至少能以低廉租金承租公住宅，原有的民怨與社會問題，應可平復。至於豪宅要飆到每坪二百萬還是五百萬，就讓自由市場自由運作吧，政府就甭太介意了。

部份資料引用自中國時報  2010-09-07